本文摘要：小产权房的产生、不存在与发展具有深刻印象的历史原因与现实原因。

小产权房的产生、不存在与发展具有深刻印象的历史原因与现实原因。直接原因还包括:城市房价急遽下跌，有关部门监管不力，国家法律的缺陷以及我国社会保障体系的不完备，主要是指城市住房保障体系和农村社会保障体系的不完备。本文将在分析小产权房涉及问题的基础上，明确提出解决问题小产权房问题的法律途径，不利于民生建设、确保社会平稳，使我国的土地法律、房地产法律更为完备，维护农民和购房者的利益。关键词：小产权房；住房确保；法律确保一、小产权房的研究背景小产权房经常出现于20世纪90年代，由于当时出售的人数不多，而且未作为第一居所用于，所以也没引发涉及部门的留意。

然而，从2003年开始，小产权房的性质再次发生了改变，很多人出售小产权房作为第一居所用于。约自2003年以后，小产权房的研发建设也变成当地村委会、镇政府的大规模研发不道德。特别是在是最近几年，预示着商品房价格居高不下的趋势，经常出现土地资源急遽匮乏的情况，在全国多数大中型城市展开大规模旧城改建、城中村改建研发建设的同时，小产权房如雨后春笋般大量兴起。国土局不几乎统计数据表明，中国目前小产权房建设面积约66亿平方米。

小产权房的研发建设任其无限收缩将不会严重威胁国家耕地维护政策。针对小产权房问题国家已多次印发通报展开管理。2007年6月，原建设部收到购房风险提醒，警告购房者，以城镇居民身份到农村出售农村住房，不合乎现有土地管理制度的规定，城镇居民出售小产权房没法律维护。

2007年12月，国务院开会常务办公会议研究增进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地问题，其中明确要求城镇居民不获得农村出售宅基地、农民住宅或小产权房。2008年7月9口，国土部下放通报，通报中拒绝尽早实施农村宅基地的确权均须工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009年6月，国土部强调指出，小产权房实质是违法建筑，各地要严苛依法查处大量不存在的小产权房等违法用地、违法建筑不道德。2009年9月，国土部下放《关于严苛建设用地管理增进批而并未利用土地利用的通报》，再度向地方政府申明，要极力取消各类小产权房。

2011年12月，国土部等四部门牵头印发的《关于农村集体土地确权注册均须的若干意见》具体，对于不经法定征税程序将农民集体所有土地改以国有土地、非法转让或租赁集体土地用作非农也建设、城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得注册均须。二、小产权房的利弊分析（一）小产权房不利于解决问题城市居民的住房问题近些年来，政府多次实施措施诱导房价过慢快速增长，但收效甚微，反而有愈调控愈涨之势，小产权房的经常出现有大力起到，在一定程度上减轻了住房供应紧绷的局面，解决问题了一些城镇居民的住房问题，符合了他们对于购房的拒绝。

面临居高不下的房价，对于大多数购房只为业主的中低收入者而言，他们不愿以低价、产权残缺不全的方式，换一套体面的住房。当前住房保障体系不完善，廉租房和经济适用房覆盖面小，出售条件严苛，而小产权房的交易交易由购房者自己自由选择。小产权房作为一种新的房产权利类型经常出现在房地产市场上，将农村房产带入到市场经济的发展中，提升了我国房地产市场的供给和竞争性，推展了我国房地产市场的市场化程度，不利于资源配置朝着更加优化的方向发展。

（二）小产权房的购房者利益在法律上无法获得充份维护由于小产权房没合法的土地使用权和房屋所有权，购房者的权益得到充份确保。根据我国现有的法律，对于小产权房的买受人来说不存在着相当大的风险:1、物权法上得到维护《物权法》第9条规定:“不动产物权的成立、更改、出让和歼灭，经依法注册，再次发生效力;予以注册，不再次发生效力，但法律另有规定的除外。

”按照法律规定，农村宅基地使用权及其上的房屋所有权是不能自己出让的，其出让必需限定版在集体经济的组织内部，而小产权房出让交易对象是城市居民，似乎打破以上容许，无法按现有法律程序取得合法产权。因此，即使买受人获得乡(镇)政府或村委会盖章所谓的“产权”文件，也不再次发生物权效力。因小产权房无法权利合法流通，从抵押权构建角度考虑到，小产权房不合乎抵押物的基本条件，无法办理抵押。

一旦国家要求对集体土地不予接管或征地，对于出售该房屋的城市居民来讲有可能因其并非合格的购房者而被敌视在补偿范围之外。如果该房屋归属于农村宅基地之上的建房或其他合法建筑物，补偿受益人也不能是农村集体经济的组织，对于土地及房屋的实际占据人则无法必要获得补偿，如果是违章建筑，国家将未予补偿，这将给买受人导致极大的经济损失。在承继、个人财产和赠予方面，继承人或不受遗赠人拒绝接受的也不能是占据。

小产权房民事光阴关系一直正处于不确认的状态，对充分发挥物的价值是有利的。2、债权法上因不存在合约违宪的法定事由，购买者的权益无法获得维护根据《合同法》第52条第(五)项规定“有下列情形之一的，合约违宪:违背法律、行政法规的强制性规定。

”如北京通州区宋庄镇画家村画家李玉兰的买房风波。李玉兰买了农民住房以后，由于当地地价的上升，农民指出自己当初卖房的价格过较低，因而答应。由于农民的房屋不得出售给城市居民，因此，法院判买卖合同违宪，李玉兰限期腾房。

可见小产权房购买者的利益在现有法律下是得到充份维护的。三、小产权房问题的解决问题思路小产权房由于其自身优势具备相当大的市场，能解决问题当前住房紧绷的境况，但它用地的不合法性和权利上的瑕疵性又是无法忽视的事实，如果不加以规范和管理，其带给的危害是深远影响和长久的。

面临这些问题，有所不同领域的专家学者公开发表了自己的看法，明确提出多种解决问题方法。综合分析，笔者指出，最合理有效地的规制措施应向完备法律和健全制度著手。

其次依从产权转性的思路，将现有小产权房转化成为保障房或大产权房。（一）建议《土地管理法》减少集体建设用地使用权光阴的规定对于集体建设用地使用权光阴的明确问题建议制订特别法，该特别法是《物权法》的下位法，从私法角度对该问题展开规制，各地方可以通过该特别法的许可根据各地情况就涉及问题制订地方性法规。通过这种方法，创建由上述法律法规构成的集体建设用地使用权光阴的法律体系，笔者指出，小产权问题应该在集体建设用地光阴的法律框架内解决问题。

（二）新的修改房地产管理的涉及法律法规新的修改《城市房地产管理法》、《土地注册规则》、《城市房屋权属注册管理条例》等有关法律以及行政法规规定，将城镇及农村的房地产全部划入改动后的法律范围不予调整，房权与地权合二为一。规定县级以上地方人民政府由一部门统一负责管理房产管理和土地管理工作，制作并授予统一的《房地产权证书》，以解决问题现行的土地、房屋拆分管理均须的严重不足。同时尽早实施《中华人民共和国土地规划法》，在具体农村集体土地性质和用途的小产权房转化成为保障性住房、大产权房前提下，尽早创建城乡土地一体化专责法规体系，并且在《中华人民共和国城乡规划法》引领下，统一由政府行使土地所有权。

(三)完备违背土地和房地产管理法规的处罚制度有效地规制小产权房还应当在涉及法律处罚规定中减少毁坏土地资源罪条款。因为在以往的土地违法中，违法人员定罪依据都是滥用职权罪或者行贿受贿罪。

面临闲置耕地研发小产权房等新的土地违法形式，法律或行政部门应当制订专门的管理办法，并减少毁坏土地资源罪这样的法律条款，对违背了土地管理法规的开发商和乡村的组织有关负责人，还要给与行政处罚，并充公其非法所得和罚款，在阻止新的小产权房项目经常出现的同时，一定要对过去的小产权房不予处置，才能表明法律的公平性。结语小产权房问题是我国经济较慢发展与城乡二元土地所有制之间对立的产物，同时也体现出有我国农村集体经济的组织和广大农民对参予市场经济、共享土地流转利益的反感心愿。

区别对待小产权房，严苛监管拆毁不道德，慎重拆毁部分小产权房可以说道是治标之策，需要从短期解决问题小产权房问题，同时确保小产权房购买者、销售开发商、农村集体经济的组织等涉及利益群体的权益;而创建集体建设用地使用权权利光阴的制度，则可以说道是治本之策，它需要从法律上解决问题小产权房用地不合法的问题，使得与其一本同源的我国其他有关农村集体建设用地使用权的问题，获得显然的解决问题。

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